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2020-10-12
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房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议四、商品房买卖篇1、受疫情防控措施影响,开发商延期交房应否承担支付违约金、赔偿损失等违约责任?专业新萄京官网8522答:(1)因开发商开发楼盘的工地人员出现新冠肺炎确诊病例或疑似病例并导致停止施工的,或者因疫情防控措施导致施工人力短缺、设备材料无法运输、工期延误等的,应当认定发生不可抗力事件。开发商可在相应的延误期内免责。但开发商应依法履行告知义务,因其未及时通知购房者而导致损失扩大的部分不能免责。新萄京官网8522顾问(2)导致开发商延期交房的原因既有新冠肺炎疫情防控措施的影响,又有开发商的过错,若开发商已经履行应尽义务仍不能避免延误工期的,可以全部免除其责任;如果既有开发商管理不善等过错因素,也有疫情防控因素,则应按原因力大小酌情免除开发商的责任。2、受疫情防控措施因素影响,开发商逾期交房,购房者能否要求解除合同?答:如逾期交房确因受疫情防控措施影响,且疫情防控过后商品房继续开发建设不存在障碍,因疫情防控措施系属不可归责于开发商的原因,故购房者不能因此要求解除合同。如开发商逾期交房并非仅因疫情防控措施影响,则应排除疫情防控措施影响因素后,根据开发商的违约程度,结合合同对于违约责任的具体约定和相关法律规定予以处理。3、购房者签订商品房预约合同并交付定金后,因受疫情防控措施影响,无法与开发商签订正式房屋买卖合同,能否要求解除预约合同并返还定金?答:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明》第4条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”据此,购房者能够证明因受疫情防控措施影响无法签订正式商品房买卖合同的,可以请求解除预约合同并要求开发商返还定金。4、购房者因疫情防控措施影响,无法及时向开发商支付购房款,开发商能否解除商品房买卖合同或者要求购房者支付违约金?答:购房者支付购房款的行为属于履行金钱给付义务,通常不会因为疫情的原因而导致履行不能,因此,一般情况下不能以不可抗力为由而主张免责。但如果因购房者正处于感染救治阶段,或者因假期顺延银行未能及时放款等原因导致未能按时履行付款义务的,则购房者可以主张免责。房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议

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房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议一、土地一级开发篇 1、因疫情防控措施导致房地产项目开竣工时间延期如何处理?答:疫情防控措施可能会对土地出让合同的履行造成影响。一般情况下,土地出让双方会在土地出让合同中约定逾期开竣工的违约责任。如因疫情防控需要,政府对于工地开工等采取限制性措施而导致房地产开发企业不能按时开工竣工的,房地产开发企业可以援引不可抗力的法律规定,主张免除责任。专业新萄京官网85222、因疫情影响造成逾期缴纳土地出让金如何处理?答:根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条规定,逾期未全部支付土地使用出让金的,出让方有权解除合同,并可请求违约赔偿。疫情防控虽然有可能因迟延开工、隔离措施等构成不可抗力事件,但并不必然导致土地受让方不能履行土地出让金的支付义务,除因假期顺延,金融支付系统关闭等因素导致不能按时进行付款操作可主张免除部分或全部责任外,土地受让方不能援引不可抗力进行抗辩。3、因疫情影响导致土地闲置如何处理?答:根据《闲置土地处置办法》第八条、第十二条、第十三条规定,如果因 “政府、政府有关部门的其他行为” 或 “自然灾害等不可抗力” 导致土地闲置的,可以采取延长动工期限等方式进行处理。如因疫情防控需要,政府采取相应停工等管控性措施导致不能按期开工,进而构成土地闲置的,房地产开发企业可以不可抗力为由而主张免除部分或全部责任。但在本次疫情爆发之前,已经出现的土地闲置的,则地产企业不能够以此主张免责。新萄京官网8522顾问4、防疫建设项目可否占用永 久基本农田?答:防疫建设项目可占用永 久基本农田。2月11日,自然资源部发布《关于做好疫情防控建设项目用地保障工作的通知》,明确支撑疫情防控建设项目先行使用土地,对选址有特殊要求,确需占用永 久基本农田和生态保护红线的,视作重大项目允许占用。使用期满不需转为永 久性建设用地的,使用结束后恢复原状,交还原土地使用者,不再补办用地手续。需要转为永 久性建设用地的,待疫情结束后及时完善用地手续。同时,要做好被占地单位和群众的补偿安置。

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房地产开发过程中关于拆迁的几点思考——兼评某开发商诉某企业土地费纠纷一案,一、基本案情某企业经营用地(以下简称案涉土地)系承租而来,该企业与原土地使用权人签订《土地租赁协议》,并在承租土地上修建厂房,以开展经营活动。2004年8月,某开发商通过招拍挂程序取得包括案涉土地在内的成片土地建设用地使用权。专业新萄京官网8522此后,某开发商对取得的建设用地进行了部分开发,但是对某企业占用的案涉土地部分,并未进行拆迁。现某企业租赁期限并未届满,某开发商欲对其占用土地进行开发建设。本案的特殊性在于,2004年开发商取得建设用地使用权时,依据《城市房屋拆迁管理条例》的规定,由开发商与被拆迁人协商确定拆迁补偿安置协议;达不成协议时,由房屋拆迁管理部门裁决。2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施,此后征收补偿工作统一由市、县级人民政府统筹安排,与被拆迁人达成安置补偿协议。新萄京官网8522顾问本案的难点在于,现在某开发商欲对某企业占用土地进行拆迁,如双方无法达成补偿协议,则拆迁程序如何进行?

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新萄京官网8522应庄河市政府法制办邀请,参加庄河市2018年重点项目动迁问题调度会,2018年6月11日,新萄京官网8522应庄河市政府法制办邀请,由徐长胜主任带领建方所房地产法律部孙伟律师、包欣律师一道参加庄河市2018年重点项目动迁问题调度会。专业新萄京官网8522会议于下午2时许,在庄河市政府六楼会议室举行。本次会议由庄河市副市长于成福召集,由庄河市发展改革局领导主持,参会单位包括庄河市国土局、财政局、民政局、农村经济发展局、城乡规划建设局、供电企业、大郑镇、昌盛街道、城关街道等部门,会议主要研究庄河市2018年度14项重点市政建设工程中实际遇到的拆迁补偿方面的问题。会议中,徐长胜主任结合自身丰富的建设工程实务经验,依据相关法律法规,对各部门项目运作中出现的动迁难题,给予专业可行性建议。新萄京官网8522顾问下一步,我所律师将针对会议中提出的具体问题,会后与相关部门沟通,出具法律意见。希翼通过我所专业化法律服务,为政府依法决策、依法行政提供法律支撑,为市政项目有序推进保驾护航。

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房地产开发过程中关于拆迁的几点思考——兼评某开发商诉某企业土地费纠纷一案,二、2011年以前的土地拆迁补偿状况1、适用法律为了加强对城市房屋拆迁的管理,维护拆迁当事人的合法权益,保障建设项目顺利进行,2001年6月6日国务院第40次常务会议通过《城市房屋拆迁管理条例》,自2001年11月1日起施行。因此,自2001年11月1日起城市规划区域内国有土地上房屋拆迁、安置补偿,适用该条例的规定。专业新萄京官网8522 2、拆迁补偿工作处理流程根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定:经市、县人民政府房屋拆迁管理部门批准,取得房屋拆迁许可证的单位为拆迁人,被拆迁房屋的所有人为被拆迁人;拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内,实施房屋拆迁,并与被拆迁人就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议;双方无法达成一致协议的,由房屋拆迁管理部门裁决,当事人对裁决不服的,可以自裁决书送达之日起3个月内向法院起诉。通过以上法律规定可以看出,这一时期的土地出让系属于毛地出让,由开发商负责对地上房屋等建筑物进行拆迁。新萄京官网8522顾问3、实践中出现的问题《城市房屋拆迁管理条例》所界定的"拆迁",本质上是政府对居民房屋所占用之土地的产权的征收,而2007年10月1日起开始施行的《物权法》第42条明确规定:为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。依据前述《物权法》规定,政府征收居民享有所有权房屋的行为,是政府与居民间的行政关系;而《城市房屋拆迁管理条例》中却规定:拆迁的决策主体是政府,政府通过颁发拆迁许可证,由开发商等企业进行拆迁及补偿,拆迁人与被拆迁人是平等的民事法律关系。《城市房屋拆迁管理条例》与《物权法》的悖离,导致出现先拆迁后补偿情况,严重损害了被拆迁人的合法权益。

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浅谈《消防法》的修正案,中仍需重点关注的几个问题:1、公安派出所继续承担日常消防监督检查工作修改后的《消防法》第53条,消防救援机构应当对机关、团体、企业、事业等单位遵守消防法律、法规的情况依法进行监督检查。公安派出所可以负责日常消防监督检查、开展消防宣传教育,具体办法由国务院公安部门规定。消防救援机构、公安派出所的工作人员进行消防监督检查,应当出示证件。东京新萄京官网8522修正案只将原来”公安机关消防机构”修改为“消防救援机构”,涉及公安派出所的日常消防监督检查、开展消防宣传教育的内容没有删改。2、公众聚集场所开业使用前的消防安全检查得以保留修改后的《消防法》第15条,公众聚集场所在投入使用、营业前,建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内,根据消防技术标准和管理规定,对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的,不得投入使用、营业。 3、住建部门和消防救援机构不再有采取传唤措施的权力修改后《消防法》第70条,删除了“公安机关消防机构需要传唤消防安全违法行为人的,依照《治安管理处罚法》的有关规定实行”的内容。在办理行政处罚案件时,住建部门和消防救援机构不再有权采取传唤措施。新萄京官网8522顾问4、修正案没有涉及注册消防工程师和消防技术服务机构《消防法》第34条关于消防技术服务机构和执业人员方面,此次没有做出修改。目前,注册消防工程师和消防技术服务机构仍维持现状,未来走向有待配套规章修改后,尤其是住房和城乡建设主管部门对建设工程消防设计审查、消防验收、备案和抽查的具体办法的规定出台后加以完善。三、此次《消防法》修正案在建设工程消防审验过程中面临的问题及建议此次《消防法》修改,已经从法律层面,将建设工程的消防审查验收从消防机构正式转入住房和城乡建设部,那么在具体建设工程消防审验操作过程中存在许多问题:如住建部门内部无对应的审查验收机构;建设工程审验范围划定不明确;无审验具体标准及抽查办法;对具体操作过程中违法行为的处罚原则以及与消防部门如何做好工作衔接等等诸多问题。

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