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2021-01-21
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房地产开发过程中关于拆迁的几点思考——兼评某开发商诉某企业土地费纠纷一案,一、基本案情某企业经营用地(以下简称案涉土地)系承租而来,该企业与原土地使用权人签订《土地租赁协议》,并在承租土地上修建厂房,以开展经营活动。2004年8月,某开发商通过招拍挂程序取得包括案涉土地在内的成片土地建设用地使用权。专业企业法律此后,某开发商对取得的建设用地进行了部分开发,但是对某企业占用的案涉土地部分,并未进行拆迁。现某企业租赁期限并未届满,某开发商欲对其占用土地进行开发建设。本案的特殊性在于,2004年开发商取得建设用地使用权时,依据《城市房屋拆迁管理条例》的规定,由开发商与被拆迁人协商确定拆迁补偿安置协议;达不成协议时,由房屋拆迁管理部门裁决。2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施,此后征收补偿工作统一由市、县级人民政府统筹安排,与被拆迁人达成安置补偿协议。企业法律顾问本案的难点在于,现在某开发商欲对某企业占用土地进行拆迁,如双方无法达成补偿协议,则拆迁程序如何进行?

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物业纠纷三问:专业企业法律问题二:公建停水问题前段时间,大连遭遇寒流,大量住户出现由于水管冻住而停水的问题,住在龙畔锦城的王先生情况最为严重,因为王先生居住在一楼公建,公建的水表在户外井中,由于水表埋的太浅,已完全冻住,王先生找物业维修,物业称户外水表不归物业管理,王先生又找自来水企业报修,自来水企业称水表冻在地下,修不了,只能等自然化开,王先生只能干着急却不知道该向谁主张权利。王先生的问题是:遇到这种情况应该向谁反应,又应该怎样来维权?企业法律顾问律师解答:在处理物业方面纠纷的大原则一定是看《物业服务合同》中的具体约定,通常来说物业合同都约定了共有上下水管的维修是物业企业的义务,所以王先生有权找物业企业进行维修。另外,《大连市供水用水条例》中有规定,水表后部分也就是地下总管到水表这部分是归自来水企业维修的,因此王先生也可以向自来水企业报修,至于王先生说的自来水企业认为修不了,只能等自然化开,这是没有依据的,如果检修确定是表后部分冻住,自来水企业没有任何理由拒绝或拖延维修。

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企业吊销营业执照后的法律责任承担简析,在司法实践中普遍存在企业由于经营不善处于歇业或半歇业状态,同时因不按照工商行政管理部门规定进行年检,从而被吊销营业执照或是因违法经营被吊销营业执照的情形。企业被吊销营业执照后是否还具备独立企业法人资格?对外是否可以自己名义主张权益承担责任?我国现行的管理制度如何?本文将就以上几个问题进行分析与探讨。专业企业法律一、企业被吊销营业执照后的主体资格问题企业被吊销营业执照后其主体资格是否存在,理论界存在法人人格否定说、行为能力消灭说和行为能力限制说等不同观点。由于理论上观点的不一致,因此国家工商行政管理局和最高人民法院对吊销营业执照的法人的法律地位一直存在不同的看法。国家工商行政管理局工商企字【1997】第173号《关于企业登记管理若干问题的实行意见》第10条规定,企业被吊销营业执照的,其法人资格或者经营资格终止。2002年5月8日工商总局工商企字【2002】第106号《关于企业法人被吊销营业执照后法人资格问题的答复》更加明确地表达了上述观点 “企业法人营业执照是企业法人凭证,申请人经登记主管机关依法核准登记,领取企业法人营业执照,取得法人资格。因此,企业法人营业执照被登记主管机关吊销,企业法人资格随之消亡。”“对企业法人而言,吊销营业执照就意味着其法人资格被强行剥夺,法人资格也就随之消亡,并由登记主管机关在企业登记档案上予以载明,不需要被吊销营业执照的企业法人再申请办理注销手续” 。国家工商总局《企业登记程序规定》第十八条规定:“企业被依法撤销设立或者吊销营业执照的,应当停止经营活动,依法组织清算。自清算结束之日起30日内,由清算组依法申请注销登记”。虽然工商总局规定吊销营业执照的企业经清算并办理注销手续,但并未改变企业法人吊销营业执照其主体资格即告终止的立场。最高人民法院对此采取不同的观点。企业法律顾问最高院法经【2000】24号《关于企业法人被吊销营业执照后,其民事诉讼地位如何确定的函》中指出:“企业法人被吊销营业执照后,应当依法进行清算,清算程序结束并办理工商注销登记后,该企业法人才归于消灭,因此,企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前,该企业法人仍应视为存续,可以自己的名义进行诉讼活动。”这种规定,可以看出企业法人被吊销营业执照后,其主体资格并不一并消灭,其仍然可以参加诉讼,而不能进行经营活动,即法人资格和经营资格出现了分离。

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房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议五、地产租赁篇1、租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的,承租人能否要求延长租期或减免相应租金?答:对于因政府命令而停止营业的承租户,因其直接受到政府命令这一不可抗力影响而无法开展经营,实际导致承租户无法使用租赁房屋,该类承租户可援引不可抗力要求减免停止营业期间的租金。专业企业法律对于其他承租户,虽然其经营状况也受到” 新冠” 疫情的影响,但两者之间并无法律上的因果关系,因此该类承租户无权要求援引不可抗力减免租金。2月6日,辽宁省印发《应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支撑中小企业生产经营若干政策措施的通知》,要求对承租国有资产类经营用房的中小企业,1个月房租免收、2个月房租减半。2、房屋租赁受疫情防控措施影响,承租人能否要求解除合同?企业法律顾问答:对于承租房屋系短期用于服务行业的,比如出租用于游客旅游居住,因受疫情防控措施影响,合同处于履行不能状态,承租人可以主张解除合同。对于承租人因疫情防控影响导致继续履行租赁合同成本过高的,依照2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定,承租人亦可以请求提前终止租赁合同,但需要支付适当违约金。3、承租人以受疫情防控措施影响为由拖欠租金,出租人能否解除合同?答:承租人应对此承担举证责任,如能证明因受防控措施影响导致无法支付租金的,出租人不能因此要求解除合同。但如果在隔离等防控措施解除后的合理期限内,承租人经催告仍不支付租金,则出租人可按照合同约定或者法律规定的解除权主张解除合同。4、商场采取管控措施导致租户营业状况受影响,租户能否提出营业损失索赔?答:一方面商场采取的管控措施是为了落实政府命令,另一方面商场所采取的管控措施并未对租赁合同本身造成无法履行的影响,因此商场所采取的管控措施即使间接导致承租户营业损失,承租户也无权就此索赔营业损失。

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物业纠纷三问:问题三:擅自划线收取停车费问题张先生居住的某开放式小区一直是免费停车,无人管理廊坊企业法律。最近该小区物业在小区的公共道路上划了很多停车线,并派专人负责收费,收费标准是每天10元,包月200元。张先生的问题是:这样的停车费到底该不该交?企业法律顾问停车费的标准又是什么?律师解答:是否应当缴纳停车费不能一概而论。如果物业企业取得了相关的手续,包括得到规划许可、收费许可、税务登记等正规手续,是有权收取停车费的,所以张先生首先要看看小区四周或物业企业附近是否树立了停车场标志及收费批准公示,在交停车费时首先询问收费人员能否出具正规发票,如果不能出具发票,张先生可以拒绝缴纳停车费;正规停车场的收费标准都是按物价局统一标准收取的,具体费用可以在物价局网站查询到,必要时也可以打电话咨询。

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房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议二、建设工程篇1、因疫情防控措施导致工期顺延如何处理?答:因疫情防控措施如各地人员流动控制、政府要求延期复工等导致工期顺延,建设方主张施工方承担违约责任,施工方以不可抗力予以抗辩的,应当根据双方合同约定予以处理,双方合同没有约定的,施工方可以援引不可抗力的法律规定,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。专业企业法律2、施工方包工包料施工,因疫情防控措施影响造成材料供应不能如何处理?答:施工方应及时通知建设方,妥善协商解决办法。如存在损失,首先根据合同约定处理,如合同没有约定,应根据公平原则,由双方合理分担。3、因疫情防控措施影响造成材料价格上涨,施工方能否要求调整工程价款?答:首先根据双方合同约定,如果双方签订的合同对于不可抗力情形下合同责任承担有明确约定,《建设工程施工合同(示范文本)》(GF-2017-0201)通用条款,则按照合同约定处理。如双方合同无明确约定,则根据公平原则,由双方分担。企业法律顾问4、因疫情防控措施影响造成人工成本增加,施工方能否因此调整工程价款?答:在结算工程价款时优先根据双方合同约定处理,如果双方合同对此没有约定,则根据本地区关于人工费调整的文件实行,人工费调整文件对此类情形未予规定的,根据公平原则,由双方分担。

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