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2021-04-06
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房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议三、借贷融资篇1、因疫情原因导致资金支付能力下降,开发商不能及时还款银行贷款的,如何处理?答:还款是履行金钱支付义务行为,受疫情影响,银行等金融机构营业网点减少,现场业务办理确为不便。但当下社会电子支付方式已经普遍,疫情影响也不会导致借款人自身的还款义务消灭,故借款人仍应当承担相应的违约责任。专业企业法律除因假期迟延导致金融系统关闭而未能及时支付偿还融资款项时可主张免责外,对于房地产开发企业主张因疫情事件导致其支付能力下降而要求免责的,不能成立。但根据 2020 年 2 月 1 日《关于进一步强化金融支撑防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》(银〔2020〕29 号)规定,......不得盲目抽贷、断贷、压贷。对受疫情影响严重的企业到期还款困难的,可予以展期或续贷。通过适当下调贷款利率、增加信用贷款和中长期贷款等方式,支撑相关企业战胜疫情灾害影响。如果因疫情原因导致支付能力下降,不能及时还款,建议房产地开发企业与银行及时取得联系,争取能够协商调整还款期限、利率等合同内容。2、因疫情影响导致合作方之间的资金不能按时支付,如何处理?答:合作方之间的资金支付问题,也属于履行金钱支付义务的行为,处理思路同上。合作方之间的资金支付义务往往与其他合同义务紧密相连,如果处理不当,非常容易出现交叉违约等情形,激化矛盾,甚至影响合作事项的推进。双方应该在公平原则上协商处理后续合同义务的履行问题,避免后续产生其他争议。企业法律咨询3、疫情期间,金融机构以疫情对企业经营造成影响为由,提前要求解除金融借款合同,停止或迟延发放贷款、提前收回贷款的,如何处理?答:根据 2020 年 2 月 1 日《关于进一步强化金融支撑防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》(银发〔2020〕29 号)规定,......不得盲目抽贷、断贷、压贷。帮助和支撑企业渡过难关,维护社会就业稳定,是疫情防控在经济领域延伸的应有之意。在疫情防控期间,金融借款合同约定的还款期限未届满,没有法定和约定的其他理由,金融机构起诉请求解除合同的,应不予支撑;金融机构提前收回贷款或迟延交付贷款的,借款人可以请求金融机构继续履行合同并承担违约责任。4、按揭贷款客户逾期还款,开发商是否可以疫情及防控政策作为抗辩理由,避免承担连带保证责任?答:2020年2月1日《关于进一步强化金融支撑防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》(银发〔2020〕29号)第一条第四款规定,银行对于逾期贷款不视为违约的对象有两类:1.因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员;2.受疫情影响暂时失去收入来源的人群。上述两类人员在疫情期间发生逾期还款的,开发商可根据不可抗力事由主张免除连带保证责任。

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物业纠纷三问,专业企业法律问题一:拒缴物业费问题李女士所在的小区物业管理不善,经常出现楼道垃圾几周没人清理,个人停车位被外来车辆占用,房屋漏水迟迟不修理的情况,小区业主多次与物业企业协调,仍不见起色,于是李小姐等大量业主以拒缴物业费的形式抗议,个别业主甚至5年未交过物业费,不久前,物业企业将李小姐等人起诉至法院,要求其缴纳欠付的物业费。李女士的问题是:李女士认为物业企业未尽到管理维护义务,所以想问一下业主是否有权拒缴物业费?律师解答:现实中有很多的业主因为对物业服务不满意而拒绝缴纳物业费。不可否认的是,不少物业企业在管理上确实存在问题,比较常见的是维修不积极、对外来车辆占道、阻挡车辆及车位等情况消极处理等。企业法律咨询但是李女士是否能因此不交物业费,则需要看物业企业和业主委员会签订的《物业服务合同》是否有相关的约定,如果《物业服务合同》中明确约定了因物业企业不履行义务,业主可以拒绝缴纳物业费的话,李女士有权不交物业费,如果没有约定,则不能以不交物业费的方式抗议。但是依据行业惯例,往往《物业服务合同》都是由物业企业提供的格式合同,物业企业是不会设定如此不利于自己的条款,绝大多数物业合同中仅仅约定类似于“如不履行合同义务,对方可终止或解除合同”的条款。因此,一般来说,业主是不能以物业企业未尽到管理维护义务而拒绝缴纳物业费的。业主遇到李女士的这种情况时,可以采用通过业主委员会与物业企业交涉的方式先进行协商,如果物业企业仍消极履行义务甚至不履行,业主委员会可以代表全体业主解聘物业企业,重新聘请其他物业企业,并可起诉物业企业要求承担违约责任。

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政府投资项目不得由施工单位垫资建设:三、涉及垫资施工的合同的效力1、以往涉及施工单位垫资合同的效力认定禁止政府投资项目由施工单位垫资施工主要依据是2006年1月4日原建设部、国家发展和改革委员会、财政部、中国人民银行联合颁布的《关于严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知》,但是该《通知》在法律效力层面属于其他规范性文件,并不属于《合同法》第52条规定的,认定合同无效的法律、行政性法规的强制性规定,同时在《建设工程施工合同说明》第六条规定:“当事人对垫资和垫资利息有约定,承包人请求按照约定返还垫资及其利息的,应予支撑,但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。当事人对垫资没有约定的,按照工程欠款处理。当事人对垫资利息没有约定,承包人请求支付利息的,不予支撑”,该《说明》的规定认可了垫资施工的行为,认为政府投资建设单位垫资施工不会导致合同无效,并且也明确约定对于垫资利益在法定标准之内的,人民法院应当予以支撑,在司法实践中,垫资施工合同大多是按照有效合同进行处理的。专业企业法律2、《政府投资条例》实施对于施工合同效力的影响谈论合同效力的问题,则必然会涉及对强制性规范的理解,所谓强制性规范是指,国家公权力必须实行的、不能依当事人意思自治排除或改变的规定,根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的引导意见》第15条规定,强制性规范分为两类,一类为管理性强制规范;一类为效力性强制规范。违反管理性规范,仅产生公法上的行政责任乃至刑事责任,但当事人之间的合同效力并不当然的受影响,只有违反了效力性强制性规范才会导致合同无效。《条例》第二十二条规定,“政府投资项目不得由施工单位垫资建设”,隐含着对社会公共利益的保护,减少政府因大量举债可能会造成政府提供公共服务质量的降低,则《条例》可以作为合同无效的行政法规的效力性强制规定。企业法律咨询总之,自《条例》正式实施之后,施工单位在承包项目时,对于垫资条款或变相的垫资条款应审慎对待,避免因垫资约定无效损害自己的权益,同时政府相关部门更应该合法合规对项目工程投资建设。

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春柳街道与建方律师就司法服务事宜进行会面交流,2016年3月11日,我所徐长胜主任及团队律师与大连市春柳街道孙书记、王主任等领导及工作人员就春柳街道建立公共法律服务中心事宜进行会面交流。专业企业法律为贯彻党的十八届四中全会精神,全面落实“工作创新年活动”,春柳街道将与我所携手合作,创建基层公共法律服务体系。企业法律咨询孙书记强调:“要在寄情、说理、求法的理念下,开展春柳街道公共法律服务工作。”通过树立“一种”法律服务理念,实现家庭、邻里、社会大和谐;搭建“二级”法律服务组织架构,实现纵向贯通全方位;统筹“三方”法律服务资源,实现横向连通多角度;建立“四个”法律服务平台,实现载体服务无死角;提供“五大”法律服务产品,实现需求供给全覆盖;创新“六项”法律服务机制,实现服务保障立体化。为新时期深化社会治理,全面化解社会矛盾探索出一个基层公共法律服务的新体系。

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