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《房屋登记办法》若干法律问题解读（一）

------------辽宁建方新萄京官网8522主任徐长胜律师

今年2月15日，建设部（现更名为住房与城乡建设部）颁布了《房屋登记办法》（下文简称为《办法》），并于7月1日起开始施行。《办法》作为部门规章，对去年10月1日开始施行的基本法律《物权法》中的有关规定进行了细化，更具有实际操作性。同时《办法》直接涉及政府房屋登记机构职责，涉及购房者、开发商、房屋权利人、金融机构等相关民事主体的权利义务，因此得到全民重视。笔者现就《办法》中的若干法律问题予以解读，以期与大家共同商讨。

一、《办法》扩大了调整范围，细化了《物权法》中有关不动产登记的规定
《办法》是建设部根据《物权法》、《城市房地产管理法》和《村庄和集镇规划建设管理条例》有关规定，为弥补现行的《城市房屋权属登记管理办法》中的不足之处制定的。具体体现为：（一）《办法》在调整范围上有所扩大，既包括城市房屋，又包括农村房屋；（二）《办法》对《物权法》中不动产登记制度的有关规定的作出了具体说明和具有操作性细化规定。这样就解决了《物权法》有关房屋登记制度的实际操作问题。

二、《办法》划分不同情形确定申请登记主体，法律规定更具有针对性

1、单方申请登记情形。为确保房屋所有人的合法权益，《办法》规定，申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请。不过，有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形。

2、未成年人申请登记情形。如果房主是未成年人，《办法》规定，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料。为了切实保护未成年人的权益，《办法》要求，因处分未成年人房屋申请登记的，监护人还应当提供为未成年人利益的书面保证。

3、房屋共有人申请登记情形。对于共有房屋，《办法》规定，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。

三、《办法》明确了房屋登记类型及内容，更具可操作性
《办法》对房屋登记在总体上分为两大类：一是国有土地范围内房屋登记；二是集体土地范围内房屋登记。国有土地范围内房屋登记具体包括：①所有权登记 ②抵押权登记 ③地役权登记 ④预告登记⑤更正登记 ⑥异议登记。其中对《物权法》规定的最高额抵押权登记与在建工程抵押权登记，做了具体化规定，具有可操作性，该部分规定对登记机构、银行、开发商等都很重要。
同时，《办法》也进一步明确了房屋登记的内容。房屋登记是指房屋权利人向房屋登记机构提出申请，房屋登记机构把该房屋上存在的权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。一般在登记簿上主要记载三方面内容：一是权利状况，如房屋权利人的姓名或名称、共有人等；二是自然状况，如房屋的坐落位置、建筑面积、结构、设计用途等；三是其他依法应当登记的事项，如是否设有抵押权，是否设有预告登记、异议登记等。

四、《办法》确定了登记簿制度以及登记机构，完善了房屋登记制度
《办法》中明确提出了登记簿制度，房屋登记簿指房屋登记机构经申请人申请将房屋权利和其他应当记载的事项予以记载的载体。房屋登记簿可以采用指纸介质，也可以采用电子介质。采用电子介质的，应当有唯 一、确定的纸介质转化形式，并应当定期异地备份。《办法》规定，办理房屋登记应当将相关的内容记载于房屋登记簿，房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。当房屋权属证书、登记证明的内容与房屋登记簿所记载不一致时，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。《办法》对登记簿的明确规定是对之前以“房产证”为准原则的最 大改变，这也是《办法》相对于《城市房屋权属登记管理办法》的新颖之处。
房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理，具体指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。对大连市市内四区而言，是指大连市国土资源和房屋局，对高新园区、开发区、金州区等由其所在区的房产局或相关部门负责办理房屋登记。

五、《办法》规范房屋权属证书，作出了全国统一管理、房地统一管理的相关规定
《办法》对《城市房屋权属登记管理办法》做了补充性的规定，具体体现在补充规定了房屋权属证书、登记证明，由国务院建设主管部门统一制定式样、统一监制、统一编号规则，也就是说《办法》实施以后，购买者使用的房屋产权证在全国将是样式统一，监制单位、编号规则都是一致的。 同时《办法》再次强调房地统一登记原则，即县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房屋和土地的登记工作，可以把房屋所有权和土地使用权在一个房地产权证书上统一规定，针对现在仍存在的房屋所有权和土地使用权分离的现状极具规范作用。大连市目前已经在办理房地统一的房屋权属证书，即《大连市房地产权证》，该证上标有房地产权利人、土地状况、房屋状况、宗地图、房屋平面图等内容，目前是规范的。当然，《办法》施行后还会有所改进。

六、《办法》为停车库、停车位进行权属登记提供了法律基础
停车库和停车位能否进行权属登记？这个问题是关系到众多人的利益，涉及面广。近十年来争论不休，各地做法也不尽相同。北京曾以“通知”形式规定可以办理产权证，上海曾以“暂行规定”形式规定不能单独办理产权证，但可以在房屋产权证中标注。《物权法》在立法过程中，涉及到该部分内容也有过较多的意见。目前，车库办理权属登记的情形较为普遍。停车位的权属登记状况不一，对于开发商有权出售或出租的停车位，开发商也都以出售或出租特定空间使用权的方式与业主签订合同进行出售或出租。《办法》施行后，停车位能否办理权属登记意见不一，有人认为停车位不是房屋不能适用该办法办理权属登记，有人认为该办法在理论上解决了停车位可以办理权属登记的问题。笔者倾向于后一意见，在理论上停车位具有《物权法》中“物”的属性，属于《办法》中的“基本单元”，依据物权登记原则，《办法》正式施行后，对于开发商依照《物权法》的规定有权处分的停车位政府登记机构也依该办法的规定办理权属登记，当然，停车位的权属登记问题将会在全国范围内有较为统一的处理办法，不再会延续目前各地作法不一的状况。