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购买二手房应注意的几个法律问题

2010-01-27 00:00:00
编辑:建方律师

        案例:秦某代儿子与赵某签订房屋买卖合同,将秦某之子(在校大学生)名下的一套房屋以70万元出售给赵某,合同签订后,赵某支付定金10万元,约定一个月后支付全款并办理产权过户手续。赵某筹得房款后即联系秦某,却被秦某告知,由于没有取得其子同意无法继续履行购房合同。赵某此后得知实为价格问题(房价上涨),与对方协商未果,遂将秦某告上法庭。诸如此类的二手房买卖合同纠纷时有发生,那么,在购买二手房时应当注意哪些主要问题呢?

        律师解答:
        一、签订房屋买卖合同前,要审查房屋权属状况及签约人的主体资格
        在房价波动的情况下,买房人有时为了买到价格适当的房屋,常常忽略了重要的法律问题,上例中的买房人即属此类(没有考察对方是否有权出售房屋)。在购房前,首先应当确定对方是否有权处分(出售)房屋,如果对方是房产证上登记的权利人,则意味着可直接与之签订买卖合同,当然,如对方并非房屋权利人,如能够提供合法有效的授权手续,即在确认签约人具有代理出售权限的情况下,签订房屋买卖合同也是合法有效的。在上例中,如果买房人在签订合同前,能够让对方出具一份经过公证的授权委托书,也就不会因为无权代理问题而担心合同无效了。

        二、了解房屋现状并对交付房屋和办理产权过户事宜作出明确约定
        购房人在签订合同前,一般应当实地察看房屋,对房屋结构及质量情况有初步了解(有利于协商房屋价格),在确定购买后,尤其应当对房屋交付(包括出售人腾退房屋)事宜作出明确和具体的约定,避免因为卖房人拒绝或者拖延搬离房屋发生不必要的纠纷。另外,应当重视产权过户问题,根据法律规定,在未进行产权过户登记的情况下,购房人即使支付了全部房款(甚至进行了交付),也并非法律意义上的物权人,而卖房人违反合同约定将房屋另卖他人的风险仍然存在,因此,在签订房屋买卖合同时,宜将房款支付与产权过户条款对应起来,则有利于维护购房人利益。

        律师提示:
        1、购房人签订合同前,应当仔细审查房屋产权证,必要时应到房屋登记部门查询房屋是否存在银行抵押或被法院查封的情形。
        2、如在合同履行过程中双方发生争议,应注意保留相关的履行证据,为诉诸法律途径解决做好必要的准备。


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