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几种房屋买卖中法律纠纷问题

2010-02-26 00:00:00
编辑:建方律师

       五年来是大连房地产市场迅猛发展,硕果累累,广大房地产开发商为购房者建造了一个个环境秀美、功能齐全、质量上乘的楼盘,购房者有了更多更好的选择。但与此同时,在个别楼盘由于开发商不正当及违约商业行为,导致购房者在购买房屋时深受其害。为此,购房者在向开发商购买房屋时需注意以下几个方面的法律问题。


 

  一、 房屋质量的约定不容忽视

  房屋质量是购房者最关心的问题。目前出现较多纠纷的是:屋顶漏水、山墙渗漏、卫生间渗水、墙面大白脱落、地面不平、非承重墙体裂逢等等。甘井子区某住宅小区的范女士购买一套110m2的房屋,经过两个月的装修,入住后不到20天,由于山墙渗漏,墙面大白大面积脱落。卫生间屋顶也漏水,十分烦心,范女士找到开发商,开发商派物业企业的工作人员处理,物业企业说山墙渗漏主要原因是房顶屋面防水层未作好准备修;对卫生间漏水要查清原因,但范女士经调查,主要原因是卫生间下水管件质量不好导致,要解决问题必须破坏掉现有装修进行更换,既非常麻烦,也影响范女士及其楼上住户正常居住,因为范女士家里的财物要自己在场照看,还需要范女士请假在家予以配合,范女士为此与开发商协商,开发商只同意维修,不愿意承担相关损失。类似范女士遇到的这种房屋质量问题很多,建议购房者一定要在合同里约定好相关责任。如:发生前述质量问题,开发商除及时维修后,还应赔偿相关损失,包括因维修房屋需租房的房租损失、物品损坏损失、误工损失等。另外关于开发商对购房者的维修期计算,对于屋面漏水,通常约定保修期为五年,那么是不是屋面漏水五年,开发商也维修五年,之后开发商没有责任了呢?关于这个问题,建议购房者应在合同中约定得详尽些。

 

  二、 关于房屋面积问题

  购房者在于与开发商签订商品房买卖合同时,涉及房屋面积有两方面的问题,一是使用面积占建筑面积的比例,即房屋使用率。在我国目前居住条件之下,还不像俄罗斯等国房屋居住面积已足够大,人们不必在房屋使用面积上动脑筋,公共面积大一些会更好。购房者不希翼公共设备面积、公共休闲面积、公共设施占有面积等占用过多,因此签订合同时最 好在约定建筑面积的同时,也约定套内建筑或要求开发商按套内建筑面积计算单价,以防止建筑面积不变,套内建筑面积缩水的情形发生。二是面积误差。购房者在订立合同时,应要求开发商选择格式文本中有关误差标准为3%的条款,这样不致于因面积缩水而使自己多付银行贷款利息或因面积膨胀而使自己多付计划外的房屋面积差价款,破坏自己计划。购房者同时可要求开发商承担因面积误差而产生的登记、契税等实际损失,依法保护自己的合法权益。

 

  三、 关于定金的法律规定

  在房屋买卖付款方式中,通常开发商都要求购房者交付定金,或购房者为了先定下房屋而主动要求交定金。定金是我国担保法规定的五种担保方式之一。它分为定约定金、成约定金和解约定金。购房者交了定约定金后如果买不成房屋,定金应根据情况进行处理。沙河口区某机关干部张先生于今年三月份到某楼盘买房,售楼小姐说暂时不签正式合同,但需要张先生交纳购房定金2万元,张先生交钱后,开发商出具了标明“购房定金”的发票,数月后,张先生与开发商签正式合同时,由于双方对房屋质量、规划条件等条款未达成一致意见,张先生一气之下要求退还定金,不买房了。但开发商提出张先生交的2万元钱是“购房定金”,张先生不买房,定金不能返还。张先生的遭遇具有代表性。张先生所交的是定金在法律上称为定约定金,我国法律规定:“当事人约定以交付定金作为订立合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金”。实践中由于明晰责任举证困难,往往给购房者带来麻烦。大家通常建议遇有要求交付购房定金时,应以书面形式明确约定:如果双方就合同内容不能达成一致,不能在某一期限内签订房屋买卖合同,开发商应返还定金。这样,购房者便除去了后顾之忧,不会产生张先生的烦恼。当然,张先生的问题经大家与开发商协商也解决了,因为该开发商收受张先生购房定金时,楼盘还不具备商品房预售条件。

 

  四、 逾期交房的法律责任

  购房者与开发商签订《商品房买卖合同》后,双方应按合同的约定履行各自的义务。如果一方不能按合同约定履行义务,便构成违约,依法承担约定的或法定的违约责任。购房者东挑西选,最后购买某房屋,除了对房屋所处位置、环境、楼盘、朝向、价格、面积等均满意外,同时也考虑交房时间或根据开发商承诺的交房时间对自己的居住进行适当安排,以很好解决“住”的问题。但目前开发商逾期交房给购房者带来很多麻烦。争议比较多的是关于竣工验收问题。在《商品房买卖合同》示范文本第八条中关于房屋交付前的验收有几种选择,通常大家建议购房者选择“综合验收”,这种验收方式对购房者的利益保护更多。同时,对有些急需居住房屋的购房者,可以要求开发商在合同约定,若逾期交房应承担购房者租房居住的房租损失,而不仅仅是数额较低的一定比例的违约金。新开路某大厦内的一对韩国夫妇,从99年便开始租房居住,房租是每年36000元,去年末欲在大连购一套200m2左右的房屋,与某开发商签订了合同,约定2002年3月30日交房。这对夫妇与原房主将租赁合同签至5月30日,到期时,开发商不能交房,租赁房屋的房主已把房屋租赁给别人,要求他们腾房,害得这对夫妇苦不甚言,条件好的房屋一时又未租到,不得不暂住宾馆。后来经大家处理,这对韩国夫妇与开商办了退房,购买了大家作法律顾问的某开发商的房屋,经装修,2002年8月顺利入住。那么,像这对韩国夫妇的租房损失是应约定在合同中的,以利于产生纠纷时依法主张权利。

 

  五、关于广告陷阱问题

  房地产广告是购房者知悉、选择购买房屋的主要途径之一,也是开发商向社会推介、销售房屋的重要手段。个别楼盘的房地产广告存在虚假、欺骗行为,人们通常称其为广告陷阱。主要存在两个层次的问题:一是广告宣传的内容与楼盘的规划、设计及物业管理设计规划在做广告时就差异甚远。如广告中宣传小区内有大型休闲场所并配以带有景观、草坪、休闲设施等图片,但交房时却小得可怜、简易得可笑。二是广告宣传的内容开发商是可以做到做好的,但为了节省费用,交房时已与广告宣传时大大走样了。如广告宣传时说物业实行酒店式管理、24小时热水供应,但购房者入住后,只见保安守在大门口,除此无其他服务,水笼头里根本放不出热水。房地产广告为购房者设置了更多的光环,有信誉有实力的开发商,把她一一变成了现买,但个别开发商却问题很多。根据《广告法》及《房地产广告发布暂行条例》规定:房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的,应当在广告中说明。房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。另外,房地产广告中表现项目位置,应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通道路的实际距离表示,不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图,应当准确、清楚、比例恰当。以上这些法律规定开发商应当严格遵守,广告购房者同样可依此主张自己的权利。

 

  六、关于商品房样板房的法律规定
    2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》规定:房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房的质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。根据这一规定,开发商为购房者打造的极具吸引力的商品房样板房,既然作为购房者选择、购买房屋、装修房屋的参考,若在《商品房买合同》没有特别规定,在交付房屋时,购房者有权利向开发商按样板房的标准要求交房。


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